{"id":160,"date":"2011-12-06T13:03:12","date_gmt":"2011-12-06T12:03:12","guid":{"rendered":"http:\/\/hbstan.hr\/test\/?page_id=160"},"modified":"2023-04-02T13:17:32","modified_gmt":"2023-04-02T11:17:32","slug":"upravljanje","status":"publish","type":"page","link":"http:\/\/hbstan.hr\/?page_id=160","title":{"rendered":"Upravljanje"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/p>\n

Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo.
\nOsnovni pojmovi upravljanja nekretninama su:<\/p>\n

Nekretnina \u2013 pod pojmom nekretnina podrazumijeva se i zemlji\u0161te koje joj pripada (nekretnine su \u201c\u010destice zemljine povr\u0161ine, zajedno sa svime \u0161to je sa zemlji\u0161tem trajno spojeno na povr\u0161ini ili ispod nje, ako zakonom nije druk\u010dije odre\u0111eno\u201d \u010cl. 2 Zakona o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima).<\/p>\n

Upravljanje nekretninama je gospodarenje zgradom koje se provodi s ciljem o\u010duvanja i pove\u0107anja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlu\u010divanju o svemu \u0161to se ti\u010de stvari koja je u suvlasni\u0161tvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Pravni okvir upravljanja zgradama odre\u0111en je prvenstveno Zakonom o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91\/96, 68\/98, 137\/99, 22\/00, 73\/00, 114\/01),<\/p>\n

Vlasnici ili suvlasnici nekretnina se brinu i odgovaraju za svoje vlasni\u0161tvo, a izvr\u0161ne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice \u2013 suvlasni\u010dke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, du\u017eni brinuti za nekretninu u cijelosti (tako\u0111er i za zajedni\u010dke dijelove i ure\u0111aje, itd.).<\/p>\n

Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.), odr\u017eava sastanke suvlasnika te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlu\u010duju suvlasnici.<\/p>\n

Pri\u010duva je izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasni\u010dke zajednice za njenu nekretninu. Propisana je obveza pla\u0107anja minimalno (preporu\u010dene) 1,53 kn po kvadratnom metru (Etalonska vrijednost 3.400,00 Kn) \/ 12 mj. = 283,33 Kn x 0,54 % = 1,53 Kn\/mj.) mjese\u010dno u zajedni\u010dku pri\u010duvu zgrade. Iz sredstava pri\u010duve se pla\u0107aju tro\u0161kovi: redovnog odr\u017eavanja zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade hitnih popravaka zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja – nu\u017enih popravaka zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade,\u00a0 osiguranja zgrade kod osiguravaju\u0107eg dru\u0161tva -zamjene postoje\u0107ih i ugradnju novih zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja u zgradi, otplate kredita zajma za financiranje tro\u0161kova odr\u017eavanja zgrade,\u00a0 upravljanja zgradom (uplatnice, dostava, vo\u0111enje ra\u010duna). Visina pri\u010duve se odre\u0111uje za svaki stan posebno prema ukupnoj povr\u0161ini stana. Naplatu pri\u010duve organizira i pri\u010duvu prikuplja upravitelj na \u017eiro-ra\u010dun zgrada, te ju raspore\u0111uje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.<\/p>\n

Upravitelj zgrade je pravna osoba registrirana za djelatnost upravljanja nekretninama koja upravlja zgradom, odr\u017eava, prikuplja pri\u010duvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici. Zakonom o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima odre\u0111eno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost.
\nPravni okvir upravljanja zgradama odre\u0111en je prvenstveno:<\/p>\n

Zakonom o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91\/96, 68\/98, 137\/99, 22\/00, 73\/00, 114\/01) kojim su utvr\u0111ena pravna pravila za ure\u0111enje me\u0111usobnih odnosa suvlasnika u zajedni\u010dkim nekretninama, odnosno kojim se ure\u0111uje pravni institut vlasni\u0161tva pa i oblici vlasni\u0161tva na nekretninama.<\/p>\n

Uredba o odr\u017eavanju zgrada donesena od strane Vlade Republike Hrvatske 19. lipnja 1997. Na temelju \u010dlanka 387. Zakona o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima (\u201cNarodne novine\u201d, broj 91\/96). Ovom Uredbom ure\u0111uju se pitanja namjene sredstava zajedni\u010dke pri\u010duve radi odr\u017eavanja zgrada u suvlasni\u0161tvu, vrste i na\u010din poduzimanja hitnih i nu\u017enih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja podataka o stanovima.<\/p>\n

* Hitni popravci
\n(1) Ako suvlasnici ne osiguraju upravljanje nekretninom, jedinica lokalne samouprave i jedinica lokalne samouprave i uprave odredit \u0107e fizi\u010dku ili pravnu osobu za obavljanje hitnih popravaka na toj nekretnini.
\n(2) Hitnim popravcima razumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprje\u010davaju posljedice za \u017eivot i zdravlje ljudi kao i ve\u0107a o\u0161te\u0107enja nekretnine.
\n(3) U slu\u010daju iz stavka 1. ovoga \u010dlanka suvlasnici su du\u017eni osobi koja obavi hitne popravke platiti tro\u0161kove u roku osam dana od dana kada ih ta osoba pisano obavijesti o iznosu dugovanja.
\n(4) Ra\u010dun o obavljenom hitnom popravku smatra se vjerodostojnom ispravom u ovr\u0161nom postupku.
\n(5) Radi osiguravanja naplate nepodmirenih iznosa, pravna osoba koja je obavila hitne popravke ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio zgrade onih suvlasnika koji nisu podmirili tro\u0161kove popravka.<\/p>\n

* Nu\u017eni popravci
\n(1) Kada zbog o\u0161te\u0107enja zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja nekretnine postoji opasnost za \u017eivot i zdravlje ljudi, gra\u0111evinski inspektor naredit \u0107e upravitelju nekretnine, odnosno suvlasnicima ako nemaju upravitelja, izvr\u0161enje nu\u017enih popravaka.
\n(2) \u017dalba izjavljena protiv rje\u0161enja inspektora ne zadr\u017eava ovrhu rje\u0161enja.
\nRadi osiguravanja naplate tro\u0161kova popravaka iz stavka 1. ovoga \u010dlanka, tra\u017eitelj ovrhe ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio nekretnine onih suvlasnika koji nisu podmirili tro\u0161kove popravka.<\/p>\n

Iz Zakona o vlasni\u0161tvu i drugim stvarnim pravima te Uredbe o odr\u017eavanju zgrada proizlaze 2 temeljna ugovora:
\n1. Me\u0111uvlasni\u010dki ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi \u201cPopis suvlasnika s utvr\u0111enim suvlasni\u010dkim udjelima i udjelima u tro\u0161kovima odr\u017eavanja\u201d (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i \u201cPopis zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade\u201d koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Me\u0111uvlasni\u010dkim ugovorom ure\u0111uju se odnosi me\u0111u suvlasnicima u svezi s upravljanjem i kori\u0161tenjem zgrade, a posebice:
\n* veli\u010dina suvlasni\u010dkih dijelova zgrade
\n* uvjeti i na\u010din upravljanja zgradom
\n* pobli\u017ei podaci o osobi koja \u0107e upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajedni\u010dki upravitelj \/ upravitelj) i opseg poslova koje \u0107e obavljati ta osoba
\n* osnivanje, uvjeti i na\u010din prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedni\u010dke pri\u010duve
\n* ime i adresa stanovanja suvlasnika ovla\u0161tenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno tre\u0107im osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
\n* uvjeti i na\u010din kori\u0161tenja zajedni\u010dkih prostorija, uklju\u010div\u0161i i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te ure\u0111aji i zemlji\u0161ta
\nkoji pripadaju odre\u0111enoj nekretnini druga pitanja vezana uz upravljanje i kori\u0161tenje zgrade
\nNa me\u0111usobne odnose suvlasnika koji nisu utvr\u0111eni ovim Ugovorom, primjenjuju se op\u0107a i posebna pravila o upravljanju suvlasni\u010dkom stvari Zakona i odgovaraju\u0107a pravila drugih propisa.<\/p>\n

2. Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) \u2013 kojem pripadaju prilozi \u201cProgram odr\u017eavanja zgrade\u201d za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i \u201cZapisnik o primopredaji zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade\u201d. Tim se ugovorom ure\u0111uju me\u0111usobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:
\n* sadr\u017eaj i opseg poslova redovnoga odr\u017eavanja zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade prema godi\u0161njem odnosno vi\u0161egodi\u0161njem programu odr\u017eavanja
\n* poduzimanje hitnih i nu\u017enih popravaka
\nitd.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo. Osnovni pojmovi upravljanja nekretninama su: Nekretnina \u2013 pod pojmom nekretnina podrazumijeva se i zemlji\u0161te koje joj pripada (nekretnine su \u201c\u010destice zemljine povr\u0161ine, zajedno sa svime \u0161to je sa zemlji\u0161tem trajno spojeno na povr\u0161ini ili ispod nje, ako zakonom nije druk\u010dije odre\u0111eno\u201d \u010cl. 2 Zakona o vlasni\u0161tvu i […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":3,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_links_to":"","_links_to_target":""},"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/160"}],"collection":[{"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=160"}],"version-history":[{"count":11,"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/160\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1278,"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/160\/revisions\/1278"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/hbstan.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=160"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}