Upravljanje

Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo.
Osnovni pojmovi upravljanja nekretninama su:

Nekretnina – Pod pojmom nekretnina podrazumijeva se i zemljište koje joj pripada (nekretnine su “čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno” Čl. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Upravljanje nekretninama je gospodarenje zgradom koje se provodi s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Pravni okvir upravljanja zgradama određen je prvenstveno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01),

Vlasnici ili suvlasnici nekretnina se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti (također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.).

Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici.

Pričuva je izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu. Propisana je obveza plaćanja minimalno 1,53 kn po kvadratnom metru mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. -Iz sredstava pričuve se plaćaju troškovi: redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja – nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,  osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva -zamjene postojećih i ugradnju novih zajedničkih dijelova i uređaja u zgradi, otplate kredita zajma za financiranje troškova održavanja zgrade,  upravljanja zgradom (uplatnice, dostava, vođenje računa). Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Upravitelj zgrade je pravna osoba registrirana za djelatnost upravljanja nekretninama, koja upravlja zgradom, održavaju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost.
Pravni okvir upravljanja zgradama određen je prvenstveno:

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01), kojim su utvrđena pravna pravila za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika u zajedničkim nekretninama, odnosno kojim se uređuje pravni institut vlasništva pa i oblici vlasništva na nekretninama.

Uredba o održavanju zgrada donesena od strane Vlade Republike Hrvatske 19. lipnja 1997. Na temelju članka 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine”, broj 91/96). Ovom Uredbom uređuju se pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja podataka o stanovima.

* Hitni popravci
(1) Ako suvlasnici ne osiguraju upravljanje nekretninom, jedinica lokalne samouprave i jedinica lokalne samouprave i uprave odredit će fizičku ili pravnu osobu za obavljanje hitnih popravaka na toj nekretnini.
(2) Hitnim popravcima razumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprječavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja nekretnine.
(3) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni osobi koja obavi hitne popravke platiti troškove u roku osam dana od dana kada ih ta osoba pisano obavijesti o iznosu dugovanja.
(4) Račun o obavljenom hitnom popravku smatra se vjerodostojnom ispravom u ovršnom postupku.
(5) Radi osiguravanja naplate nepodmirenih iznosa, pravna osoba koja je obavila hitne popravke ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio zgrade onih suvlasnika koji nisu podmirili troškove popravka.

* Nužni popravci
(1) Kada zbog oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, građevinski inspektor naredit će upravitelju nekretnine, odnosno suvlasnicima ako nemaju upravitelja, izvršenje nužnih popravaka.
(2) Žalba izjavljena protiv rješenja inspektora ne zadržava ovrhu rješenja.
Radi osiguravanja naplate troškova popravaka iz stavka 1. ovoga članka, tražitelj ovrhe ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio nekretnine onih suvlasnika koji nisu podmirili troškove popravka.

Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredbe o održavanju zgrada proizlaze 2 temeljna ugovora:
1. Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi “Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja” (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i “Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade” koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice:

* veličina suvlasničkih dijelova zgrade
* uvjeti i način upravljanja zgradom
* pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj) i opseg poslova
koje će obavljati ta osoba
* osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
* ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno
trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
* uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta
koji pripadaju određenoj nekretnini druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju
suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

2. Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) – kojem pripadaju prilozi “Program održavanja zgrade” za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i “Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade”. Tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:
sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno
višegodišnjem programu održavanja
poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednostobveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radunačin osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja mjesečnu naknada upravitelju, koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora, zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti odgovornost za obavljanje poslova i druga pitanja